Как без проблем узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Unsplash.com @davidhellmann

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Перепланировкой является внесение изменений в имеющуюся планировку помещения, не получив на это разрешения соответствующего органа, либо изменений, не соответствующих утвержденному проекту. При производстве переоборудования или перепланировки необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ.

Незаконной является перепланировка в случаях отсутствия:

  • разрешения на изменения уполномоченного органа;
  • проекта внесенных изменений, изготовленного специалистом;
  • согласия собственника жилого помещения на проведение работ по перепланировке.

Произведенная самовольно перепланировка должна быть узаконена, иначе при пользовании и распоряжении ею могут возникнуть проблемы. Такую квартиру сложно продать, ведь вряд ли покупатели захотят решать эту проблему самостоятельно.

Справка! Признать законной уже совершенную перепланировку и оформить ее в дальнейшем можно, но для этого необходимо будет обратиться в суд.

Перепланировка: проект или эскиз?

Допустим, вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой. В таком жилом помещении невозможно сделать обычный ремонт – только ремонт с перепланировкой, потому что понадобится устройство конструкции пола. А устройство полов предполагает согласование перепланировки по проекту.

Предположим, в квартире нужно объединить туалет и ванную комнату. Подобная перепланировка предполагает снос перегородки между помещениями. Однако после того, как перегородку демонтируют, необходимо выполнить гидроизоляцию пола с составлением акта скрытых работ. Другими словами, произойдет конструктивное изменение пола. Решение о согласовании такой перепланировки надзорный орган будет принимать не по эскизу, а на основании проектной документации.

Составление эскиза перепланировки допускается в том случае, если планируется перенос сантехники в существующих габаритах ванной и санузла без изменения их технических параметров. То есть если необходимо демонтировать в коридоре встроенную мебель, не меняя конструктив пола, развернуть ванну или повернуть унитаз в другую сторону, переставить кухонную мойку или установить рукомойник в туалете, то такую перепланировку возможно будет согласовать по эскизу.

Для чего это нужно

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум. До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно. Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок. Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон. Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

  • При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
  • При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
  • Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
  • При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности. По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала. Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.

  • Организация и подготовка

    Мелкий, косметический и капитальный ремонт: основные особенности и отличия

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021? Все нюансы.

Исходя из всего вышеизложенного, на данный вопрос можно ответить утвердительно. Но такое узаконение перепланировки возможно лишь в том случае, если она, как уже говорилось, не нарушает огромного количества требований строительных, правовых или санитарно-гигиенических норм. О том, какую перепланировку невозможно оформить мы ещё поговорим ниже. Поэтому гораздо лучше и безопаснее получать соответствующее разрешение до начала или во время ремонта, так как в Москве оформление сделанной перепланировки квартиры сопряжено с большими рисками и штрафами, подробно описанными в пункте 1 данной статьи, а в Московской области, в большинстве случаев, возможно только через суд.

Узаконивать перепланировку нужно. В случае обнаружения неузаконенной перепланировки надо будет заплатить штраф (2 500 рублей). Помимо этого, в случае наличия при перепланировке каких-либо нарушений требований норм, а их не мало, её придется возвращать к первоначальному виду согласно пункту 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ и переделывать ремонт.

Подробно все недостатки несогласованной перепланировки мы уже приводили в пунктах 1 и 2 данной статьи.

Формально продать квартиру с выполненной без разрешения перепланировкой возможно, но сделать это гораздо труднее. Во-первых, нужно будет найти покупателя, который готов будет купить такую перепланировку, ведь вся ответственность за неё, описанная выше, перекладывается на его плечи. Далеко не все покупатели готовы на это пойти. А если и готовы, то требуют предоставить скидку. Во-вторых, такой покупатель должен оплатить покупку из своих денег, так как не сможет привлечь ипотечные (заёмные) средства ввиду того, что большинство банков не разрешают покупку квартиры с нарушениями при перепланировке.

Как мы уже говорили в пункте 6 данной статьи, любое изменение конфигурации перегородок, даже не несущих, требует оформления соответствующеих документов по перепланировке.

7. Порядок узаконивания перепланировки квартиры.

Теперь поговорим немного о самой последовательности действий, к которой необходимо прибегнуть, чтобы оформить перепланировку в Москве или Московской области.

Необходимые документы

Заниматься подачей документов должен собственник квартиры. Также данным процессом может руководить доверенное лицо при наличии разрешения владельца с печатью нотариуса. Какие документы нужны для получения разрешения на перепланировку квартиры:

  1. Технический паспорт, такой документ можно заказать при помощи БТИ и в МФЦ.
  2. Документ, который подтверждает право владения данной квартирой. Начиная с 2017 года, таким подтверждением признана Выписка про объект недвижимости. Свидетельство о прохождении регистрации старого образца было отменено еще в 2016 году, оно не может относиться к документам дляоформления перепланировки квартиры в 2019 году.
  3. Специальная выписка обо всех зарегистрированных людях. Она берется в отделе паспортного стола.
  4. Подписанное разрешение на перепланировку квартирыв форме документа для согласования со всеми совершеннолетними собственниками.
  5. Копия индивидуального лицевого счета, которую можно получить в бухгалтерии местного паспортного стола.
  6. Заключение о соблюдении норм СЭС в письменном виде. Чтобы получить данный документ нужно пройти соответствующую проверку квартиры под руководством работника санитарной службы.
  7. Заключение о соответствии нормам пожарной безопасности от МЧС. Процедура получения аналогична предыдущему пункту.
  8. Проект либо эскиз квартиры в зависимости от конкретного случая.
  9. Бумаги, удостоверяющие личность (например, паспорт).
  10. Заявление, которое можно заполнить на месте совместно с квалифицированным специалистом во избежание мелких ошибок и неточностей.

Если специальных документов для подтверждения прав владения жилплощадью нет, можно использовать договор основания. Такой документ подразумевает полное владение квартирой на законных основаниях, им может выступать договор купли-продажи, бумаги о передаче, свидетельство про наследование имущества, договор инвестирования и прочие.

Внимание! Если пользование конкретной квартирой происходит на правах социальной аренды, то к перечню необходимых документов для согласования текущей перепланировки нужно добавить согласие от всех жильцов.

Ситуация с получением согласия от местных властей может осложниться, если дом причисляется к памятникам архитектуры. Тогда перед сбором перечня документов для перепланировки квартиры необходимо получить одобрение органов по охране культурных сооружений.

Необходимые документы

Также в юридической практике распространены случаи, когда перепланировку квартиры нужно узаконить по нормативным документам после проведения всех работ. Какие документы для согласования перепланировки квартиры нужны в таком случае:

  • исковое заявление от владельца;
  • чек про оплату государственной пошлины;
  • эскизы;
  • документация на данную квартиру;
  • прочие бумаги (предоставляются в индивидуальном порядке, по требованию суда).

В случае подачи документов после всех работ, перепланировка квартиры может быть одобрена и зарегистрирована. Тогда субъекту выдадут соответствующее подтверждение после оплаты штрафа. В противном случае изменения могут попасть под запрет, тогда их необходимо устранить и привести жилье в начальный вид.

Если владелец имущества откажется оплатить штраф либо устранить перепланировку, то работники исполнительной службы могут использовать крайние меры. К таким вариантам относится продажа квартиры для оплаты штрафной суммы и принудительное возвращение исходного вида.

Какими способами можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Через БТИ

БТИ занимается учетом и инвентаризацией всей недвижимости России, несмотря на бессрочность технического паспорта на жилье, организация обязана раз в 5 лет проводить проверку на соответствие технических характеристик помещения и документов к нему.

При совершении серьезных ремонтных работ, касающихся сноса или переноса стен, обратиться в БТИ необходимо еще до создания проекта перепланировки.

Проект на проведения серьезных работ может быть составлен только на основании справки из БТИ о поэтажном плане всего помещения. И только после этого можно обращаться в органы, занимающиеся капитальной перепланировкой жилых объектов.

На основании документов из БТИ проектный орган принимает решение о возможности проведения в помещении работ по перепланировке и выдает документы, в которых указывается техническое состояние жилого дома.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий собственника пошагово при оформлении перепланировки жилья:

Сбор документов, необходимых для начала оформления Перед началом оформления перепланировки владелец должен иметь на руках технических паспорт помещения, который планирует переоборудовать и документы, подтверждающие его права собственности. Необходим поэтажный план здания, в котором находится квартира и все справки, касающиеся нежилых построек. Эти документы собственник может получить в БТИ.
Оформление документов проекта Кроме самого проекта необходимо оформить техническое заключение, которое гарантирует соответствие требованиям СНиП всех изменений помещения.
Обращение в государственные инстанции для одобрения проектной документации Без одобрения государственной инстанции получить разрешение на перепланировку жилья невозможно.
Строительные работы Все работы проводятся на основании согласованной и принятой проектной документации.
Комиссия помещения после проведенных работ Собственник приглашает специальную комиссию, которая оценивает уровень проведенных работ и их соответствие проектной документации. При соответствии всех требований члены комиссии подписывают акт, в котором зафиксированы все изменения, произведенные во время перепланировки.
Изменение документов на помещение Составляется акт о завершении перепланировки.

Образец акта о завершении перепланировки 

Какими способами можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Перепланировка через судебные инстанции

Собственник обращается в суд для признания перепланировки при условии, что контролирующий орган не выдал разрешения на проведение работ, а владелец не согласен с его решением. Поскольку вопросы перепланировки прописаны в жилом и процессуальном законодательстве, собственник имеет право обратиться в суд для изменения решения органа.

Пошаговые действия собственника в этом случае:

  1. Составление судебного иска. В иске может быть заявлено требование о признании перепланировки или об обжаловании решения контролирующих органов. Вместе с иском владелец представляет суду документы, подтверждающие право его собственности, чеки об оплате пошлины на жилье и технический паспорт. Для разрешения спора необходимо представить проектную документацию, не принятую государственной инстанцией.
  2. Судебные заседания. Владелец может передать право представлять себя в суде другому лицу. В ходе заседаний рассматривается вопрос о безопасности жизни соседей и отсутствия нарушения их прав. Также должны быть предоставлены акты проведения ремонтных работ соответственно строительным нормам.
  3. Суд принимает решение и отправляет его в органы технической инвентаризации.

Скачать исковое заявление о перепланировке квартиры

Если уже сделано

Если работы по изменению конфигурации помещения уже были произведены, то они считаются незаконными, их требуется согласовать и узаконить в соответствующих инстанциях.

Инструкция по оформлению уже сделанной перепланировки немного отличается от стандартной:

Документы Собирается вся необходимая документация.
Обращение в БТИ Сотрудники бюро проводят осмотр квартиры и фиксируют проведенные изменения по техническому плану, на основании изменений владелец получает новый технический паспорт на собственность.
Санитарно-эпидемиологическая служба Эксперт должен осмотреть квартиру на предмет ее соответствия санитарным нормам, после чего владелец получает экспертное заключение о состоянии помещения.
Проектная служба Обращаться можно в государственную организацию или частную компанию, но она должна иметь лицензию, позволяющую работать с проектами капитальных изменений жилых помещений. Служба составляет проект помещения.
Отдел архитектуры Собственник направляет в отдел заявление, в котором указано, что перепланировка уже была произведена.
Судебная инстанция Владелец обращается в районный суд по месту нахождения недвижимости. Суд должен принять решение о законности или незаконности перепланировки.
Росреестр Собственник обращается в отделение при условии признания перепланировки законной и получает новый кадастровый паспорт на помещение.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называется комплекс работ по изменению конфигурации жилого помещения, по завершении которых требуется откорректировать сведения, указанные в техническом паспорте данного объекта недвижимости.

Частью перепланировочных мероприятий также признаются работы по демонтажу, изменению, переносу и прочему переоборудованию инженерных сетей, которые именуются переустройством жилого объекта.

Порядок согласования и проведения перепланировки (переустройства) квартиры утвержден ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данным нормативным актом любое из вышеуказанных действий нужно согласовывать с районной администрацией.

Получить разрешение от органов власти желательно до проведения строительных работ. Но если работы по факту уже проведены, то такое самовольное переоборудование помещения также требует согласования, причем легализовать изменения придется в судебном порядке.

Незаконная перепланировка в квартире

Незаконная перепланировка выявляется на основании жалоб от жильцов дома, в ходе плановых и внеочередных проверок МЖИ. Под незаконную перепланировку подпадают следующие случаи:

  • работы, выполненные без проекта и согласования;
  • работы, выполненные с отступлением от проектной документации;
  • работы, повлекшие угрозу безопасности, целостности и устойчивости МКД.

Узаконить выполненные работы можно, если подтвердить их безопасность. Такие выводы должны указать специалисты при подготовке проекта и техзаключения. Продажа квартиры с перепланировкой, не прошедшей согласование, может не пройти регистрацию в Росреестре. При проверке договора и других документов сотрудники Росреестра могут выявить расхождение сведений ЕГРН и фактических характеристик объекта. Устранить такие проблемы помогут специалисты компании Архитектурное бюро МСР.

Куда пожаловаться

Куда жаловаться на незаконную перепланировку?

Когда перепланировка нарушает интересы граждан, существует ряд инстанций, куда могут пожаловаться на незаконную перепланировку обиженные соседи:

  1. Местная администрация.
  2. Федеральная инспекция по жилью.
  3. Прокуратура.

Гражданин, незаконно перепланировавший жильё, имеет полное право не впускать в него соседей, поэтому все претензии и жалобы должны быть оформлены соответствующим образом.

Жалоба на незаконную перепланировку пользователя по социальному договору найма помещения должна быть подана в местный муниципалитет.

Куда обращаться, чтобы узнать про перепланировку соседей, и насколько она законна? Уточнить можно как непосредственно у владельца, так и обратившись в коммунальные службы. Законодательство защищает своих граждан от несанкционированных строительных работ соседей.

Перепланировка считается законной, когда на неё есть разрешение.

Порядок согласования

Согласованием перепланировки в 2018 году занимается Жилищная инспекция. Для того чтобы перепланировка была законной, необходимо получить разрешение.

Обязательно согласовывать перепланировку, если предполагается:

  • устройство или демонтаж проемов в несущих стенах или перегородках;
  • возведение или снос перекрытий.

Не требуют согласования следующие виды работ:

  • косметический ремонт;
  • замена ненесущих перегородок;
  • замена пола и другие работы.

Важно, чтобы вследствие предполагаемых изменений при перепланировке не ухудшились текущие условия проживания в квартире.

Разрешение на осуществление отдельных видов работ гражданин может получить самостоятельно или при помощи специализированной конторы, которая возьмет определенную плату за свои услуги. В последнем случае человек сможет сэкономить собственное время и избежать бумажной волокиты.

Законное оформление перепланировки включает в себя несколько основных этапов:

  1. Проектирование. Для составления проекта гражданин обращается в проектную организацию, имеющую лицензию на осуществление данного вида деятельности.
  2. Согласование. На этом этапе потребуется собрать необходимые документы и передать их в органы местного самоуправления. Там вынесут вердикт ‒ разрешить или запретить перепланировку.
  3. Регистрация. Если в вышестоящей инстанции дали «добро» на проведение перепланировки, можно обращаться в БТИ с разрешением, проектом и правоустанавливающими документами на недвижимость. В Бюро технической инвентаризации оформят новый техпаспорт после выезда специалиста на место, который проконтролирует соответствие перепланировки и документации. Также потребуется посетить СЭС, пожарный надзор.
Читайте также:  Проекты дачных домов: с верандой, мансардой, двухэтажных